Compra de bienes inmuebles en Barcelona como extranjero en 2026

¿Puede un extranjero comprar propiedades en Barcelona y qué documentos se requieren? Proceso paso a paso de compra de bienes inmuebles en Barcelona: documentos, costos y características específicas de las transacciones para extranjeros.

La compra y registro de propiedades en Barcelona está permitida para ciudadanos extranjeros como propietarios privados. Ellos tienen derecho a:

• comprar y registrar una propiedad en el Registro de la Propiedad;
• gestionar la propiedad en Barcelona como deseen: alquilarla, venderla, legarla;
• obtener un préstamo hipotecario de un banco español, aunque las condiciones serán más estrictas que para los residentes (tasas de interés más altas y pagos iniciales más grandes).

Los requisitos para que los extranjeros compren propiedades en Barcelona son mínimos. Uno de los principales es la obtención de un número de identificación fiscal de extranjero (NIE). También es recomendable abrir una cuenta bancaria local para transacciones financieras, pago de impuestos y cubrir otros gastos.

Visión general del mercado

España está entre los cinco principales destinos para inversores extranjeros. En la primera mitad de 2025, las nacionalidades líderes entre los compradores de propiedades no residentes fueron ciudadanos del Reino Unido, Marruecos y Alemania.

Cifras clave para la provincia a noviembre de 2025:

• Precio medio por metro cuadrado: €3.084
• Desde octubre, los precios medios aumentaron un 2%
• Crecimiento del precio interanual: 10,8%

En la capital de Cataluña, los precios medios de las propiedades alcanzaron un récord de €5.089 por m².

El atractivo de la región para los inversores extranjeros se debe a un aumento constante de precios durante los últimos cinco años, un entorno económico estable y ninguna restricción sobre la propiedad privada para no residentes.

Adquisición de propiedades en Barcelona como extranjero: pros y contras

Los 8 mejores distritos en Barcelona para vivir y reubicarse

• Eixample – animado y céntrico, con arquitectura modernista (Casa Batlló, Sagrada Familia). Ideal para aquellos que buscan vivir en el centro de la ciudad con excelente transporte.
• Gràcia – acogedor y con aire de pueblo, lleno de plazas, cafés y un ambiente bohemio. Perfecto para familias jóvenes y creativos.
• Sarrià-Sant Gervasi – verde y prestigioso, tranquilo y orientado a la familia, con buenas escuelas e infraestructura de calidad.
• Poblenou – una antigua zona industrial a lo largo de la costa, ahora llena de centros de negocios y viviendas modernas. Excelente para profesionales de TI que desean acceso a la playa y vida contemporánea.
• El Born – histórico, con calles estrechas, bares elegantes y boutiques de moda.
• Sant Antoni – zona residencial tranquila con un popular mercado y muchos restaurantes. Un favorito entre los jóvenes expatriados gracias a un excelente transporte público.
• Les Corts – tranquilo y conveniente para familias y trabajadores de oficina. Conocido por el enorme estadio de fútbol Camp Nou.
• Sants – un importante centro ferroviario con gran infraestructura y viviendas más asequibles. Ideal para acceso rápido al metro y tren.

Proceso paso a paso de compra de propiedades

1. Preparación e investigación de mercado

   Define tu presupuesto, distrito preferido y tipo de propiedad. Investiga precios e infraestructura local.

   Decide si necesitas una hipoteca y busca aprobación previa si es necesario.

2. Obtener un NIE y abrir una cuenta bancaria española

3. Elegir una propiedad adecuada

   Utiliza el agregador Barcelona-Real.Estate, que presenta listados de varios vendedores.

   Contacta con el vendedor para programar una visita y discutir el precio y las condiciones.

4. Reserva

   Firma un contrato de arras, donde el comprador paga un depósito (típicamente 5–10% del precio de compra), y el vendedor acepta reservar la propiedad.

   Si alguna de las partes incumple el contrato, el depósito se devuelve por duplicado o es retenido por el vendedor.

5. Comprobación legal (due diligence)

   Un abogado verifica la propiedad, asegura que no haya deudas (impuesto municipal, servicios públicos, hipoteca), comprueba el Registro de la Propiedad, licencias y certificado energético.

6. Etapa final

   Firma la escritura de compraventa con un notario y transfiere el monto restante al vendedor.

7. Registro del nuevo propietario

   Registra la nueva propiedad en el Registro de la Propiedad español.

También gestiona transferencias de contratos de servicios públicos, compra seguros y regístrate para impuestos si es necesario.

Costos de comprar propiedades en Barcelona

Para casas o apartamentos de segunda mano en Barcelona, los compradores deben pagar un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato. En Cataluña, la tasa es del 10–13% del precio de la propiedad.

Para nuevas construcciones, el comprador paga Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). Las tasas actuales son 10% y 3,5%, respectivamente.

Otros gastos:

• Honorarios notariales: típicamente €600–€1.200 dependiendo del valor de la propiedad y la longitud del contrato.
• Tarifa del registro de la propiedad: €400–€700
• Honorarios legales (si aplica): aproximadamente 1–2% del precio de compra
• Comisiones de servicios bancarios: hasta 0,5% del monto de la transacción
• Costos relacionados con hipotecas:
  • ~€500 para tasación de la propiedad
  • ~1% de comisión hipotecaria
  • Cargos adicionales y recargos de tasas varían individualmente

Documentos para comprar propiedades en Barcelona

1. Documentos obligatorios:
   • Pasaporte (original y copias)
   • NIE
   • Datos de contacto y dirección extranjera actual
2. Información bancaria y de pago:
   • Cuenta bancaria española
   • Detalles de tarjeta/cuenta bancaria, códigos SWIFT/IBAN
3. Prueba de fondos (requerida por bancos y notarios para cumplimiento contra el lavado de dinero):
   • Extractos bancarios
   • Certificado de ingresos del empleador
   • Contratos de venta de activos, herencia, donaciones, etc.

Nota: Los documentos extranjeros (certificados, confirmaciones de ingresos) a menudo requieren traducción al español o catalán y una apostilla.

Obtención del NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es un número de identificación obligatorio para extranjeros utilizado en contratos, impuestos y operaciones bancarias. Puedes obtenerlo en la policía en España o a través de un consulado. También puede gestionarse a través de un representante legal con poder notarial.

Requisitos para obtener el NIE:

• Solicitud completada y firmada
• Pasaporte original o copia notariada (para solicitudes a través de un representante)
• Prueba de residencia dentro de un distrito consular específico
• Recibo de pago de la tasa administrativa (a partir de 2025, €9,84)

El NIE generalmente se emite dentro de 2 semanas. El documento se envía por correo electrónico, así que asegúrate de proporcionar una dirección de correo electrónico correcta.

Hipoteca para extranjeros en Barcelona

Tanto residentes como no residentes pueden solicitar hipotecas en bancos españoles, aunque las condiciones varían. Los no residentes generalmente pueden pedir prestado hasta el 70% del valor de la propiedad, mientras que los residentes pueden recibir hasta el 80%.

Los bancos típicamente solicitan lo siguiente:

• Pasaporte
• NIE
• Prueba de ingresos de los últimos 2 meses (nóminas, declaraciones de autónomos u otras fuentes)
• Declaraciones de impuestos de los últimos 2 años
• Certificado del empleador que indique cargo, tipo de contrato, duración del empleo y salario del último año
• Informe crediticio de tu país de origen
• Extractos bancarios de los últimos 6 meses
• Para emprendedores: informe de pérdidas/ganancias de la empresa, declaraciones fiscales anuales y resumen bancario de los últimos 2 años
• Si ya tienes una hipoteca: últimos 2 recibos de pago

Se pueden requerir documentos adicionales. Si no estás familiarizado con la banca española, es mejor trabajar con un bróker hipotecario local.

Escollos ocultos al comprar propiedades en Barcelona como extranjero

A continuación se presentan algunos posibles escollos que los extranjeros pueden encontrar al comprar propiedades en Barcelona para reubicación o fines de inversión.

1. Riesgos legales

   • Hipoteca impaga, gravámenes, embargos, litigios.

     Consejo: Solicita el extracto del registro de la propiedad (nota simple) y haz que un abogado realice la debida diligencia.

   • Remodelaciones no registradas.

     Consejo: Compara el registro catastral con la condición actual; si no estás seguro, solicita una inspección técnica.

2. Riesgos técnicos

   • Defectos ocultos como humedad, problemas eléctricos o de calefacción.

     Consejo: Encarga una inspección técnica.

   • Restricciones en renovación y cambios de fachada.

     Consejo: Verifica el estado urbanístico del edificio.

3. Riesgos de nueva construcción

   • Quiebra del promotor o retrasos en el proyecto.

     Consejo: Verifica la salud financiera del promotor, exige garantía bancaria sobre tu depósito y finalización de obra.

4. Riesgos hipotecarios

   • El valor tasado (tasación) puede ser menor que el precio acordado, reduciendo el tamaño del préstamo.

     Consejo: Trabaja con un bróker hipotecario.

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