Как иностранцу купить недвижимость в Барселоне в 2026 году

Может ли иностранец купить недвижимость в Барселоне и какие документы нужны для этого? Процесс покупки недвижимости в Барселоне по этапам: документы, расходы, специфика сделок для иностранцев.

Иностранным гражданам доступна покупка и оформление недвижимости в Барселоне в частную собственность. Они имеют право:

• купить и зарегистрировать объект в Реестре собственности (Registro de la Propiedad);
• распоряжаться недвижимостью в Барселоне по своему усмотрению: сдавать в аренду, продавать, завещать;
• получить ипотечный кредит в испанском банке, хотя условия будут более жесткими, чем для граждан: выше ставка, больше первоначальный взнос.

Требования к покупке жилья в Барселоне для иностранцев минимальны. Одно из основных – необходимо оформить идентификационный налоговый номер иностранца (NIE). Кроме того, желательно открыть счет в местном банке для совершения денежных переводов, оплаты налогов и покрытия других расходов.

Краткий обзор рынка

Испания входит в пятерку популярных мест для зарубежных инвесторов. За первые 6 месяцев 2025 года лидерами по количеству заключенных сделок купли-продажи с нерезидентами стали граждане Британии, Марокко и Германии.

Ключевые показатели рынка в целом по провинции на ноябрь 2025 года:

• средняя стоимость квадратного метра – 3084 €;
• с октября средняя цена выросла на 2%;
• за год цены увеличились на 10,8%.

В столице Каталонии средняя стоимость недвижимости достигла рекордных значений и составила 5089 € за м2.

Привлекательность региона для зарубежных инвесторов обусловлена постепенным ростом цен на протяжении последних 5 лет, стабильной экономической ситуацией в стране, отсутствием запретов на частную собственность для нерезидентов.

Приобретение недвижимости в Барселоне иностранцами: плюсы и минусы

Топ-8 районов столицы Каталонии для переезда и жизни

1. Eixample – популярный среди туристов оживленный район с модернистской архитектурой (дом Каса Батльо, собор Саграда Фамилия). Отлично подойдет для тех, кто хочет жить в центре с удобной транспортной доступностью.
2. Gràcia – уютный, деревенский район с площадями, кафе и богемной атмосферой. Подходит молодым семьям и креативным людям.
3. Sarrià-Sant Gervasi – зеленый престижный район, ориентированный на семьи и тех, кто ценит комфорт и тишину. Здесь хорошая инфраструктура и большой выбор престижных школ.
4. Poblenou – бывший индустриальный район, вытянутый вдоль моря. Здесь много деловых центров и современных жилых комплексов. Локация прекрасно подойдет тем, кто работает в IT, предпочитает современное жилье и хочет иметь быстрый доступ к пляжам.
5. El Born – исторический квартал с узкими улочками, аутентичными барами и модными бутиками.
6. Sant Antoni – спокойный жилой район с рынком и большим выбором ресторанов. Популярен среди молодых экспатов. Благодаря хорошей системе общественного транспорта у жителей есть возможность быстро добраться в центр города.
7. Les Corts – спокойный район, удобен для семей и офисных работников. Знаменит тем, что здесь находится огромный футбольный стадион Camp Nou.
8. Sants – железнодорожный узел и оживленный район с хорошей инфраструктурой, удобной системой общественного транспорта и более доступным жильем. Практичный выбор для тех, кто ценит быстрый доступ к метро и ж/д транспорту.

Процесс покупки по этапам

1. Подготовка и изучение рынка.
   • Определите бюджет, район и тип жилья, изучите цены и инфраструктуру.
   • Решите, нужен ли кредит – получите предварительное одобрение ипотеки.
2. Получите NIE и откройте счет в испанском банке.
3. Подберите подходящий объект.
   • Используйте агрегатор Barcelona.Realestate, где объявления от разных продавцов собраны в одном каталоге.
   • Свяжитесь с продавцом, чтобы организовать личный просмотр, обсудить детали по цене и условиям сделки.
4. Резервирование.
   • Подписание договора о внесении задатка (Contrato de arras), согласно которому покупатель вносит депозит (обычно 5–10% от суммы сделки), а продавец закрепляет за ним право на выкуп объекта. В случае нарушения условий договора одной из сторон задаток либо возвращается в двойном размере, либо переходит в собственность продавца.
5. Юридическая проверка (due diligence).
6. Адвокат проверяет право собственности, отсутствие долгов (муниципальный налог, коммунальные взносы, ипотека), статус в Реестре собственности, лицензии и энергосертификат.
7. Завершающий этап.
   • Подписание договора на передачу права собственности (Escritura de compraventa) у нотариуса и передача оставшейся суммы продавцу.
8. Регистрация нового владельца.
   • Внесение данных в испанский реестр собственности Registro de la Propiedad на основании договора купли-продажи.
   • Переоформление коммунальных контрактов, покупка страховки и постановка на налоговый учет (при необходимости).

Расходы на покупку недвижимости в Барселоне

При покупке дома или квартиры в Барселоне на вторичном рынке в течение 30 дней с момента подписания договора необходимо заплатить налог на передачу имущества (ITP). В Каталонии его ставка составляет 10–13% от стоимости.

При заключении сделки купли-продажи нового жилья от застройщика к покупателю применяется налог на добавленную стоимость (IVA) + гербовый сбор (AJD). Их актуальные ставки – 10% и 3,5% соответственно.

Покупатель также оплачивает:

• Услуги нотариуса, которые зависят от стоимости недвижимости и количества страниц в договоре. Как правило, 600–1200 €.
• Сбор за регистрацию в реестре собственников – 400–700 €.
• Услуги юриста (при необходимости) примерно 1–2% от общей суммы.
• Комиссию за банковские услуги. Может достигать 0,5% от суммы платежа.
• Банковские расходы в случае оформления ипотеки: около 500 € за оценку объекта (tasación); комиссия примерно 1% от стоимости ипотеки; дополнительные сборы и процентные надбавки – индивидуально.

Документы для покупки жилья в Барселоне

1. Обязательные:
   • паспорт (оригинал + копии);
   • NIE;
   • контактные данные и адрес проживания за границей.
2. Банковские и платежные реквизиты:
   • испанский банковский счет;
   • реквизиты банковской карты/счета для перечислений, номера SWIFT/IBAN.
3. Подтверждение источника средств (банки и нотариус требуют эти документы в рамках борьбы с отмыванием денег):
   • банковские выписки;
   • справка о доходах с места работы;
   • договоры о продаже другого актива, наследовании, дарении и т. д.

Важно учесть, что иностранные документы (свидетельства, справки) часто требуют перевода на испанский/каталонский и апостиль.

Получение NIE

NIE (Número de Identificación de Extranjero) – это обязательный идентификационный номер иностранца для заключения сделок, оплаты налогов и проведения банковских операций. Его можно получить в полиции на территории Испании или через консульство. Есть возможность оформить документ через представителя по доверенности.

Для получения NIE необходимо:

• заполненное и подписанное заявление;
• оригинал паспорта или его заверенная копия, если документы подаются через представителя;
• подтверждение проживания на территории определенного консульского округа;
• квитанция об оплате госпошлины (ее размер в 2025 году составил 9,84 €).

Как правило, NIE выдается в течение 2 недель с момента подачи заявки. Готовый документ отправляется заявителю по электронной почте, поэтому при подаче заявления необходимо указать электронный адрес.

Ипотека для иностранцев в Барселоне

Получить ипотеку в испанском банке могут как резиденты, так и нерезиденты страны. Условия для них будут несколько отличаться. Нерезиденты могут получить кредит, покрывающий до 70% от суммы покупки, а резиденты – до 80%.

Для одобрения кредита банки обычно запрашивают следующие документы:

• паспорт;
• NIE;
• подтверждение дохода за 2 последних месяца (расчетные листы с места работы, декларации самозанятого, документы о других источниках дохода);
• налоговые декларации за 2 года;
• справка с работы о должности, типе контракта, трудовом стаже, заработной плате за последний год;
• кредитная история из страны проживания;
• выписки из банковских счетов за 6 месяцев;
• для предпринимателей: бухгалтерский отчет о прибыли компании, ежегодные налоговые декларации, сводка по банковским счетам компании за последние 2 года;
• при наличии ипотеки последние 2 квитанции об оплате.

Для получения ипотечного кредита могут понадобиться и другие документы. Иностранным гражданам, которые мало знакомы с испанской банковой системой, лучше обратиться за помощью к местному кредитному брокеру.

Покупка жилья в Барселоне иностранцами: подводные камни

Ниже перечислим несколько подводных камней, с которыми могут столкнуться иностранцы, приобретающие недвижимость в Барселоне для переезда или инвестиций.

1. Юридические и правовые риски
   • Невыплаченная ипотека, залоги, аресты, судебные тяжбы. Совет: запросите выписку из земельного реестра (nota simple) и поручите юристу провести проверку (due diligence).
   • Перепланировки без регистрации. Совет: сверить кадастровую выписку и фактическое состояние, при сомнениях запросить техническую экспертизу.
2. Технические риски
   • Скрытые дефекты: повышенная влажность, проблемы с электричеством, отоплением. Совет: заказать инспекцию объекта для оценки его технического состояния.
   • Ограничения по ремонту и изменению фасадов. Совет: выяснить градостроительный статус здания.
3. Риски при покупке новостройки
   • Банкротство застройщика, задержки в сдаче. Совет: проверять финансовую надежность девелопера, требовать банковскую гарантию возврата задатка и гарантию на завершение работ.
4. Кредитные риски
   • Сумма при оценке (tasación) может отличаться от реальной цены сделки, соответственно банк дает меньший кредит. Совет: обратится к ипотечному брокеру.

Barcelona.Realestate – агрегатор недвижимости, где собраны предложения от проверенных застройщиков и агентств. На сайте представлены коммерческие объекты, квартиры и виллы в Барселоне. Оставьте заявку, чтобы начать поиск идеального варианта прямо сейчас.