Можно ли заработать на недвижимости в Барселоне

Как заработать на недвижимости в Барселоне: стратегии инвестиций, анализ рынка и прогнозы на следующий год. Краткосрочная и долгосрочная аренда недвижимости в Барселоне: что приносит больший доход?

Рынок недвижимости в Барселоне на протяжении всего 2025 года показывал позитивную динамику. В августе 2025 года средняя цена на вторичное жилье в Испании выросла на 14,8% в годовом исчислении, достигнув 2498 €/м². При этом столица Каталонии заняла 5-е место среди провинций с рекордными ценами. Средняя стоимость 1 м² за год здесь выросла на 10,5% и в августе 2025 года составила 3023 €. К ноябрю эта цифра достигла 3084 €.

Тенденция к росту цен обусловлена высоким спросом, стабильной экономической ситуацией в Испании и активацией жилищного строительства. Все это говорит о том, что на сегодняшний день недвижимость в Барселоне – это отличный инструмент для вложения средств как с целью сохранения капитала от инфляции, так и для получения прибыли.

Преимущества инвестиций в недвижимость Барселоны

• Стабильный спрос. Столица Каталонии – это не только популярный туристический регион, где высокий курортный сезон длится с мая по октябрь, но также крупный деловой и учебный центр. В провинции наблюдается постоянный приток отдыхающих, студентов, бизнесменов и экспатов. Благодаря этому спрос на арендное жилье поддерживается на высоком уровне.
• Хорошая ликвидность. В столице Каталонии и ее муниципалитетах оптимально сочетаются комфортная жизнь рядом с морем и удобства современного мегаполиса. Это привлекает как местных, так и иностранных покупателей. С июля 2024 года количество сделок по продаже квартир и вилл в Барселоне неуклонно растет.
• Потенциал прироста капитала. Ограниченное предложение вместе с ростом спроса среди иностранных и местных покупателей обеспечивают рост цен на недвижимость в Барселоне.
• Разнообразие инвестиционных стратегий: сдача в аренду жилья или коммерческих площадей, покупка объекта в старом фонде, его ремонт и последующая перепродажа.
• Вложения в стабильной европейской валюте обеспечивают диверсификацию портфеля иностранного инвестора.
• Наличие кредитных и сервисных инструментов. Местные банки выдают кредиты для покупки дома или квартиры в том числе иностранцам. Кроме того, инвесторы могут воспользоваться услугами управляющих компаний, чтобы самостоятельно не заниматься поиском арендаторов, уборкой и техническим обслуживанием помещений.

Какая доходность аренды в Барселоне в 2025 году

Средняя валовая доходность жилья в Испании в III квартале 2025 года составила 5,43%. При этом в столице Каталонии можно рассчитывать на более высокую прибыль. Здесь средний годовой доход от сдачи в аренду квартир достиг 7,17%. Прибыль инвестора напрямую зависит от локации, в которой находится объект.

Рассмотрим, сколько можно заработать на недвижимости в Барселоне на примере квартир в разных районах.

На рентный доход в Барселоне также влияет тип объекта. В III квартале 2025 года отмечалась следующая тенденция:

В ноябре 2025 года средняя цена на аренду в провинции установилась на отметке в 20,6 € за м2. В городе аналогичный показатель традиционно выше – 24 € за м2.

За последние 3 года как в городе, так и в провинции наблюдался рост арендных ставок. В период с ноября 2024 года по ноябрь 2025 года цены выросли на 4,4% в провинции и на 3,4% в городе. Это обусловлено высоким спросом и дефицитом предложений.

Таким образом, чтобы квартира в Барселоне для сдачи в аренду приносила максимальный доход, важно выбирать район со стабильным спросом и более высокими арендными ставками. Также стоит учитывать, что рентабельность студий и небольших квартир выше.

Чек-лист для инвестора перед покупкой

1. Цель инвестиций
   • Выберите стратегию: долгосрочная или краткосрочная аренда жилья, коммерческие объекты.
   • Определите срок инвестирования, ожидаемый доход и период окупаемости.
2. Анализ локации
   • По расположению: инфраструктура, достопримечательности, транспорт, безопасность, школы, больницы.
   • По перспективам развития: планы города, новые проекты, развитие транспортной сети.
   • По конкурентам: уровень цен и заполняемость аналогичных объектов.
3. Изучение рыночных показателей
   • Средняя арендная ставка для вашего сегмента.
   • Сезонность спроса и ожидаемая заполняемость.
   • Оценка риска простоя.
4. Расчет рентабельности
   • Определите годовой валовой доход по формуле: ожидаемая месячная аренда × 12.
   • Суммируйте все ежегодные расходы: налоги, коммунальные платежи и сборы, страхование, управление, обслуживание и ремонт, резерв на простои и прочие траты.
   • Рассчитайте чистый годовой доход по формуле: годовой валовой доход − ежегодные расходы.
   • Посчитайте рентабельность в процентах по формуле: (чистый годовой доход /сумма инвестиций) × 100.
5. Юридическая проверка
   • Закажите выписку из реестра собственников (Nota Simple Informativa), проверьте отсутствие обременений или залогов на имущество.
   • Уточните, были ли перепланировки и законны ли они.
6. Разрешения
   • Уточните наличие или возможность получения лицензии и разрешений. С 1 июля 2025 года в Испании стала жестче регулироваться краткосрочная аренда. Барселона имеет ряд ограничений для сдачи жилья туристам в определенных районах. Чтобы выложить объявление на популярных сайтах по бронированию, собственнику требуется 2 документа: региональная туристическая лицензия (VUT/HUT/ETV) и национальный идентификатор VUD, зарегистрированный на цифровом портале Испании.
   • При покупке квартиры, входящей в кооператив собственников, важно учесть, что иногда они накладывают ограничения на аренду.
7. Техническое состояние
   • Проверьте состояние крыши, фундамента, стен, окон, электрики, сантехники, отопления/кондиционирования.
   • Оцените, необходим ли ремонт, и, если да, посчитайте его стоимость.
   • Уточните наличие энергетического сертификата. С 2013 года этот документ обязателен для арендодателей в Испании. Он показывает энергетическую эффективность объекта и расценивается по шкале от А (высокоэффективный) до G (низкоэффективный).
8. Управление
   • Выберите тип управления: самостоятельно или через управляющую компанию. Во втором случае нужно добавить тарифы на обслуживание в расходы.
   • Решите, каким образом будет проходить процедура подбора и проверки арендаторов, самостоятельно или с юристом составьте образец арендного договора, определите сумму депозита и способы оплаты.
   • Подберите и оформите страховку (на имущество, ответственность владельца, потерю дохода и т. д.).
9. Налоговые аспекты
   • Не забывайте про налоги на недвижимость в Барселоне для инвесторов: при покупке (ITP на вторичном, IVA на первичном рынке), при продаже на прирост капитала, при аренде на доход.
   • Резиденты Испании в ряде случаев могут получить налоговые вычеты.
10. Риски и план выхода
    • Оцените риски: правовые, рыночные, технические, макроэкономические.
    • Определите план выхода: сроки продажи, потенциальная ликвидность, цена.

Недвижимость в Барселоне: инвестиции и перепродажа

Одной из популярных инвестиционных стратегий в Испании является флиппинг. Термин обозначает покупку объекта с целью его последующей перепродажи. Как правило, приобретается жилье в старом фонде, ремонтируется и продается с наценкой.

Ключевые преимущества стратегии заключаются в удорожании объекта после ремонта и общем росте цен. Квадратный метр в Испании в среднем дорожает на 1,3% в квартал.

Инвесторам, выбирающим флиппинг, стоит выбирать объекты с удачным расположением. Также при планировании ремонта важно опираться на предпочтения покупателей. Например, дом с ярким нестандартным дизайном будет иметь меньшую ликвидность, чем аналогичный в современном лаконичном стиле. Перед тем как инвестировать, лучше проконсультироваться у опытных риелторов, которые подскажут, куда можно вкладывать, а какие объекты лучше обойти стороной. При правильном подходе доходность флиппинга может достигать 27%.

Какие факторы влияют на рентабельность недвижимости в Барселоне

• Местоположение: популярные у туристов центральные районы (Eixample, Gràcia, Ciutat Vella, Poblenou), локации рядом с морем или метро заметно повышают доходность и ликвидность.
• Тип стратегии: краткосрочная аренда дает высокий доход, но требует управления и имеет больше рисков; долгосрочная менее прибыльна, но более стабильна; флиппинг дает высокую прибыль, но требует тщательного анализа рынка.
• Состояние и возраст объекта: новые или отремонтированные дома привлекают больше арендаторов и требуют меньше вложений в ближайшей перспективе.
• Экономическая и политическая ситуация в Испании: уровень туризма, законодательные изменения и общая экономика страны влияют на спрос и цены.
• Налоги, нотариальные сборы при оформлении сделок, коммунальные платежи, страхование и другие траты на содержание недвижимости в Барселоне сокращают чистую прибыль.

Топ прибыльных районов для инвестиций

• Ciutat Vella – центр города с высоким трафиком туристов. Здесь отмечается большой спрос на апартаменты и традиционно высокие арендные ставки.

  Недвижимость в Старом Городе

  Смотреть все

  • € 400 000

    • USD $
    • RUB ₽
    • NOK kr
    • GBP £
    • EUR €

    
    Квартира с 2 спальнями в Старый городе, Барселона, Каталония, Испания № 2781

    Спален: 2Ванных: 1Площадь: 53 м²

    Подробнее

    Печать

    Скачать PDF

    Скачать DOCX

    2781

    TOLL Wohnen Barcelona
  • € 420 000

    • USD $
    • RUB ₽
    • NOK kr
    • GBP £
    • EUR €

    
    Квартира с 1 спальней в Старый городе, Барселона, Каталония, Испания № 2801

    Спален: 1Ванных: 2Площадь: 103 м²

    Подробнее

    Печать

    Скачать PDF

    Скачать DOCX

    2801

    Связаться с компанией

    iad España
  • € 750 000

    • USD $
    • RUB ₽
    • NOK kr
    • GBP £
    • EUR €

    
    Пентхаус с 1 спальней в Старый городе, Барселона, Каталония, Испания № 2408

    Спален: 1Ванных: 1Площадь: 79 м²

    Подробнее

    Печать

    Скачать PDF

    Скачать DOCX

    2408

    Связаться с компанией

    aProperties
• Sants-Montjuïc – бывший промышленный квартал после реконструкции. Находится на берегу моря и сочетает в себе старинные улицы и современные здания. Здесь большой выбор вариантов для инвестиций: новые жилые комплексы, деловые центры, коворкинг-пространства, складские помещения.
• Horta-Guinardó – живописный и спокойный район, расположенный чуть дальше от центра города. Привлекателен доступными ценами при устойчивом спросе со стороны семей и молодых специалистов.
• Eixample – один из наиболее престижных кварталов города с прекрасной инфраструктурой и обилием домов премиум-класса. Инвесторы ценят его за высокую ликвидность.
• Sant Martí – прибрежный район, где много современных зданий с апартаментами и деловыми центрами. Здесь отмечается стабильный поток арендаторов, что обеспечивает высокую доходность.
• Gràcia – популярное среди семей комьюнити с большим выбором школ и детских садов, обилием парков и уникальной атмосферой старинной испанской деревни. Основное преимущество: стабильный спрос на жилье среди местных семей и экспатов.
• Sarrià-Sant Gervasi – престижный район, в котором идеально сочетаются атмосфера спокойной загородной жизни и быстрый доступ к центу мегаполиса. Прекрасная локация для покупки элитных домов и апартаментов. Инвесторы могут рассчитывать на стабильную доходность, но порог входа более высокий.

Менее выгодные районы для заработка на аренде

• Nou Barris – не самая популярная локация среди туристов, соответственно, арендные ставки здесь ниже, чем в центре и на побережье.
• Sant Andreu – преимущественно семейная жилая застройка с умеренными арендными ценами. Это хороший вариант для стабильного дохода, но не стоит ожидать высокой рентабельности.
• Zona Franca – промышленный квартал у моря. Близость индустриальных зон снижает спрос на апартаменты.
• Пригородные и периферийные зоны (верхние части холмов, отдаленные микрорайоны) – удаленность от центра и остановок общественного транспорта повышает риск простоев и понижает арендные ставки.

Обязательно изучайте планы развития того или иного района. Нередко реализация инфраструктурных проектов делает ранее непривлекательные локации перспективными для инвестирования.

Сопутствующие расходы и налоги

1. Единовременные расходы при покупке:
   • Для новостройки: НДС (IVA) + гербовый сбор (AJD) – 10% + 3,5%
   • Для вторичных объектов: налог при передаче права собственности (ITP) – 10–13% от суммы сделки.
   • Нотариальные и регистрационные взносы: сумма зависит от цены и объема документов.
   • Комиссия агентству: традиционно оплачивает продавец, но возможно возложение половины оплаты на покупателя.
   • Банковские комиссии при оформлении ипотеки.
   • Оплата услуг юриста (gestoría). Обычно юриста нанимают иностранные покупатели, чтобы обезопасить сделку.
2. Ежегодные и периодические расходы:
   • IBI (муниципальный налог на недвижимость): ежегодно, зависит от кадастровой стоимости.
   • Плата за вывоз мусора (Tasa de residuos) и другие муниципальные сборы.
   • Сборы сообщества жильцов (comunidad), если квартира в кондоминиуме.
   • Страхование имущества и, при необходимости, страхование от потерь арендного бизнеса.
   • Обслуживание и ремонт.
   • Комиссия управляющей компании при необходимости.
3. Налоги на доход:
   • Налоги на доход от аренды в Барселоне для налоговых резидентов Испании включаются в личный доход (IRPF) и рассчитываются по прогрессивной шкале от 19% до 47%. Для нерезидентов применяется налог IRNR со ставкой 19% для граждан ЕС/ЕЭЗ и 24% – для прочих нерезидентов. Расходы на содержание, ремонт и проценты по ипотеке часто вычитаются при расчете налогооблагаемого дохода. Детали лучше уточнять у налогового специалиста.
   • Налог на прирост капитала при продаже (capital gains): ставки и вычеты варьируются в пределах 19–26% и зависят от срока владения и статуса налогоплательщика.
   • Налог на имущество/богатство (Impuesto sobre el Patrimonio): может применяться для лиц с крупным состоянием и составлять от 0,2% до 3,5% в зависимости от общей суммы чистых активов.
   • Туристический налог на аренду в Барселоне (tourist tax; чаще всего оплачивает сам турист).

Потенциальные риски недвижимости в Барселоне

При составлении инвестиционного плана важно учитывать возможные риски, среди которых:

• Сезонность спроса: простои между арендаторами и колебания доходов.
• Низкая ликвидность из-за неудачного расположения.
• Скрытые юридические/правовые проблемы: незарегистрированные перепланировки, обременения, споры с соседями.
• Рост эксплуатационных расходов: коммунальные платежи, ремонты и страхование.
• Некомпетентные подрядчики: плохой ремонт, завышенные сметы.

Для минимизации рисков перед сделкой покупателю стоит заказать проверку (due diligence). Желательно нанимать местных консультантов по налогам и юристов, хорошо знающих местные законы. Также при составлении инвестиционной стратегии важно закладывать резерв на простой и ремонт.

Кто может заработать на недвижимости в Барселоне

• Владелец квартиры или дома для постоянных арендаторов (местные семьи, офисные работники). Получает стабильную прибыль с минимальными рисками независимо от резидентского статуса и гражданства.
• Владелец жилья для сдачи на короткий срок. Получает более высокую прибыль, но тратит силы и средства на оформление разрешений и управление.
• Девелопер – зарабатывает на застройке и перепродаже новых проектов. Должен иметь большой капитал и разбираться в местном рынке.
• Флиппер – покупает дешевле, делает ремонт и продает с наценкой.
• Владелец офисов, магазинов, складов. Его доход зависит от положения бизнеса и экономической конъюнктуры.
• Пул инвесторов/фонды/краудинвестинг – объединения, помогающие инвестировать с меньшим капиталом и профессиональным управлением.

Перспективы рынка недвижимости в Барселоне

К 2025 году Испания заняла 2-е место среди европейских стран по ожидаемому общему доходу от инвестиций, уступая только Великобритании. В частности, столица Каталонии заняла 4-е место среди наиболее привлекательных городов для трансграничных инвестиций.

Наиболее популярным направлением для капиталовложения стал жилой сектор, за ним следуют логистические и офисные помещения, а далее – объекты розничной торговли и гостиницы.

Согласно прогнозу аналитической компании BBVA Research, в 2026 году в Испании ожидается дальнейший рост цен на жилье и увеличение спроса среди покупателей. Основные драйверы – создание новых рабочих мест, рост заработной платы, относительно низкие процентные ставки по ипотеке, увеличение доли иностранных покупателей.

Также прогнозируется, что рынок новостроек ждет оживление.

Тем не менее даже этого роста недостаточно для того, чтобы полностью удовлетворить накопленный спрос. В результате сохраняющегося дисбаланса увеличение стоимости 1 м² продолжится. По расчетам аналитиков, в 2026 году цены вырастут еще на 7%.

Barcelona.Realestate – агрегатор недвижимости с домами и квартирами в Барселоне для иностранцев, желающих переехать в Европу и получить выгодный инвестиционный актив. Опытные специалисты помогут подобрать объект под ваши запросы – оставьте заявку, чтобы получить консультацию в удобное время.